Zákon o místně obvyklém nájemném

1. prosince 2010

ČSSD by měla dělat velmi aktivní opoziční politiku. O tom asi v ČSSD nebude sporu. Pokud však již dlouho hovoříme o tom, že stanovovat v každém jednotlivém případě nájemné soudem je cestou do právního pekla nepřehlednosti, nepředvídatelnosti, svévole a nejistoty v právních vztazích, a jestliže je zcela zřejmé, že vláda se k takové legislativní úpravě nachystá, bylo by vhodné, aby ČSSD předložila sama návrh zákona o místně obvyklém nájemném, jak jsme to ostatně již několikrát přislíbili.

Takový zákon by měl, podle mého názoru a podle toho, jak vypadají obdobné právní předpisy v sousedních zemích (Rakousko, SRN), vypadat asi takto:

§ 1 Při uzavírání nových nájemních smluv se nájemné sjednává dohodou.

§ 2 Nedošlo-li u nájemních smluv již uzavřených ke sjednání změny dosavadní výše nájemného dohodou a neodpovídá-li dříve dohodnuté nebo zákonem stanovené nájemné v místě a čase obvyklému nájemnému, rozhodne na návrh pronajímatele o změně nájemného soud.

§ 3 Pokud soud rozhodne o výši nájemného, je nájemce povinen platit takové nájemné ode dne právní moci rozsudku.

§ 4 Místně obvyklé nájemné je ku dni 1. 1. 2011 nájemné, kterého bylo dosažena v obci ke dni zániku účinnosti zák. č. 107/2006 Sb.

§ 5 Pronajímatel je oprávněn požádat soud o zvýšení nájemného, pokud od posledního zvýšení nájemného uplynula doba nejméně 18 měsíců.

§ 6 Po uplynutí lhůty uvedené v odst. 4 je pronajímatel oprávněn požadovat zvýšení nájemného nejvýše však o 20%, pokud takto vzrostla výše nájemného ve srovnatelných bytech v téže obci.

§ 7 U nájemců, u kterých je jediným příjmem invalidní nebo starobní důchod, nebo u společným nájemců, z nichž alespoň u jednoho je jediným příjmem starobní nebo invalidní důchod, je možné nájemné zvýšit jen o částku odpovídající míře inflace za uplynulý rok.

Důvodová zpráva.

Je nezbytné urychleně řešit situaci, která vzniká po skončení účinnosti zákona č. 107/2006 Sb., kterým byla dosud regulována výše nájemného. Ukazuje se, že znejistění existujících práv a povinností účastníků nájemních vztahů v důsledku nepřiměřených požadavků některých pronajímatelů a současné krizové ekonomické situace, která neumožňuje řešit tíživou situaci, do které se celé velké skupiny obyvatel dostávají, sociálními dávkami nebo jinou státní pomocí těm, kteří ji budou potřebovat, je nezbytné urychleně přijmout zákon, který by práva a povinnosti nájemců postavil najisto, alespoň po přechodnou dobu, do doby schválení nového zákona o určování místně obvyklého nájemného, jehož existenci předpokládá nový občanský zákoník.

K § 1: ponechává se oprávnění pronajímatelů u nově uzavíraných nájemních smluv dohodnout s nájemcem výši nájemného.

K § 2, § 4: je ovšem současně třeba zásadně odlišit nájemné u nově uzavíraných smluv a nájemné u smluv již uzavřených, tedy odlišit nájemné na trhu od nájemného v bytech, kde je již nájemní smlouva uzavřena a nájemci se na trhu o novou nájemní smlouvu neucházejí, neboť podmínky trhu jsou pro ně nedostupné. Navrhuje se ponechat dosavadní výši nájemného dosaženou zvyšováním nájmu podle zák. 107/2006 Sb. jako nájemné, které je v místě obvyklé, neboť to odpovídá současné situaci.

K § 3: jelikož je současná situace pro nájemce i pronajímatele málo přehledná a rozhodování soudů je za takové situace málo předvídatelné, navrhuje se vázat novou povinnost nájemce na placení nájmu až na právní moc určujícího rozsudku.

K § 5: není žádný rozumný důvod pro každoroční zvyšování nájemného, a navrhuje se proto po přechodnou dobu umožnit pronajímateli zvyšování nájemné až po době 1,5 roku (návrh nového občanského zákoníku předpokládá takovou dobu 24 měsíců!)

K § 6: určuje se maximální výše, o kterou může pronajímatel spravedlivě požadovat zvýšení nájemného. Nelze očekávat, že by za současné příjmové situace i u nově uzavíraných nájemních smluv nájemné rostlo vyšším tempem, a není proto spravedlivé požadovat nepřiměřené zvyšování nájemného u nájemců, kteří již mají nájemní smlouvy uzavřeny.

K § 7: současná výše důchodů, které je stát schopen vyplácet a valorizovat, objektivně zcela vylučuje příjemce důchodů, aby se mohli na volném trhu o nájemní bydlení ucházet nebo platit nájemné, které se platí při uzavírání nových nájemních smluv. Je proto třeba, alespoň po přechodnou dobu, zajistit i takovým nájemcům možnost dosavadní byty užívat.

Blogy